|
又到了大批“准业主”快要收楼的季节。
在拿到“金钥匙”之前还要注意什么？如果遇到不厚道的开发商，“准业主”该如何维护自己的权益？本报请来有关专家，为大家支招。
日前，广州海珠区东晓南路“××花园”四期的业主，正在为收楼的问题发愁，不少小业主开始在小区业主论坛上联络，呼吁大家联合起来，在交楼标准达不到合同要求之前拒不收楼。
据了解，该楼盘在上月底交楼时，开发商在“三书一证一表”中还缺少《建设工程施工质量验收监督意见书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《竣工验收备案表》，此外，楼盘的《消防验收合格证》也仍未办妥，一些业主称楼盘在安防系统、照明系统以及门框等方面存在着货不对板的问题，因此，不少业主在拒绝收楼，并要求开发商立即整改。
根据广州市国土房管局的统计，“不按时交楼或不按政府规定交楼”，是广州市民在房地产方面反映较为集中的问题。该局表示，如果市民在收楼过程中发现问题，可拨打广州市国土房管局的房地产市场监管热线电话——83346239，进行咨询和投诉。
专家支招
三大焦点问题
问题一
日盼夜盼等来延迟收楼
买了房，盼星星盼月亮，眼看已经到了交楼日期，谁知还是收不到房子。
根据广州市律师协会房地产专业委员会的统计数据：因为开发商的原因导致购房者收不到楼、或者延迟收楼的情况，占广州全部房地产纠纷的二至三成。
记者了解到，去年由于国家对房地产开发的银根缩紧，一些开发商的资金回笼计划受挫，加上施工单位在工程进度管理、安全管理方面出现问题，被监理部门要求整改等等原因，广州有一些楼盘都出现了到期仍无法交楼的现象，有的甚至一拖就是大半年，让小业主担当了严重的买房风险。
专家支招
广东金粤律师事务所律师张启军：
可要求开发商赔违约金
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”；第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。
以上的法律规定赋予了业主在遇到开发商到期不交楼时，可以要求开发商按同地段同类房屋租金标准支付逾期交楼的违约金，如果开发商在业主催告交楼后在三个月内仍置之不理，业主还可以行使解除合同的权利，要求开发商退还交付的购房款并赔偿损失。
但张律师提醒维权的业主注意：解除合同有时间限制的：经催告后，解除权行使的合理期限为三个月。没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
问题二
“货不对板”也要业主收楼
收楼时发现问题，理所当然应该让开发商整改好了之后再收楼。可是现实中，遇上不讲理的开发商，却提出更离谱的要求：“不收楼，就不帮你整改。”这个时候，应该收还是不收呢？
于小姐(化名)叙述了她收房时的亲身经历：她买了某大型开发商在海珠区的楼盘，并按约定在收楼当天约了几个业主一起去收楼。验房过程中，大家都发现开发商“三书一证”不齐全，而且楼盘还是临电、信箱没有装好，单元内部的装修也存在一些问题。于小姐便和其他业主商量，等整改好之后再收楼。谁知发展商方面陪同收楼的工作人员却告诉于小姐，如果不收楼，整改日期很难定下来，如果现在收楼了，很快就能帮他们弄好。可是，几个业主都不愿意在临电和开发商证件不齐全的情况下收楼，但发展商还通过电话告知于小姐，如果她不收楼，并且鼓动其他业主不收楼，那么当初买楼给她的98折优惠就要重新查验。
于小姐觉得非常气愤，发展商交楼时货不对板，业主完全有权利拒绝收楼，现在却遇上如此蛮横的发展商，小业主该如何是好？
专家支招
律师导购网法律顾问林小冰：
“先收楼再验楼”不可以
按照正常收楼程序，业主应先验房，再签文件，后交收楼费。但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。
林律师认为，发展商采取“先收楼再验楼”的做法，将可以取得更大的主动性，购房者难以取得实质性的保护，因为购房者先签收楼纸，就视为对楼宇质量的认可。业主进入单位后一旦发现房间出现质量问题需要维修、甚至需要退房或日后若是出现诉讼，往往会处于被动状态。因此，业主在收楼时一定要非常谨慎。
林律师告诉消费者，业主收楼前首先应要求开发商出示：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等文件和证明，这是通常所说的“一证三书”。业主确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致才能签署入住单、收楼。
碰到发展商硬性要求业主签收文件才予验收房子，或者房屋出现质量问题的，而且该房屋又未符合合同约定的交楼条件(如未取得任何验收合格文件，未达到合同约定质量标准的)，则业主有权拒绝收楼，由此造成迟延交付的违约责任由开发商承担。所以于小姐的做法是符合法律规定的，也能更好地维护自己正当权益。
|
