20世纪90年代中期以来，房地产业快速发展。特别是1998年国务院公布新的住房改革政策，全面停止实物分房，采用现金补贴形式实行货币分房后，房地产业的发展速度进一步加快。2004年，全国房地产开发投资额达到13158亿元，比上年增长28.1％；商品房新开工面积为6.04亿平方米，比上年增长10.4％；房屋竣工面积累计完成4.25亿平方米，比上年增长2.1％；商品房销售面积达到3.82亿平方米，比上年增长13％；商品房平均销售价格达到2722元/平方米，比上年上涨14.4％，商品住宅平均销售价格达到2548元/平方米，比上年上涨了15.2％。

　　这种快速增长局面在拉动国民经济走出低谷，改善市容市貌，提高居住质量的同时，也带来了建材供应的紧张、通货膨胀压力的增加、市场运行秩序的混乱和居民购房压力的上升。由于区域性房地产泡沫已经出现，如果不加以控制，很可能愈演愈烈，引发金融危机。在刚刚结束的十届全国人大三次会议上，温家宝总理在做《政府工作报告》时已对调控房地产市场做了明确表态，曾培炎副总理也说要高度警惕房地产泡沫问题。央行也已经从个人住房贷款利率和成数两个方面推出了调控措施。但是，目前房地产价格高涨的成因比较复杂，市场上存在的问题也比较多，仅靠几项简单措施还是很难彻底理顺房地产市场秩序，使其进入良性发展轨道的。

　　我认为，当前必须在对房地产业形势和成因加以科学分析的基础上，拿出一套科学的调控方案，而这套调控方案的制定，必须遵循四项基本原则，这就是“稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权”。

　　所谓“稳定价格”，就是说调控不是要把过高的房价水平拉下来，而是使其处于相对稳定状态或在可接受的上升幅度内。例如，按照目前的GDP增长速度，把房地产价格水平控制在5％的升幅以内。一些人希望通过调控措施把房价水平拉下来，最好使其下跌二、三成。我认为，个别地区房价的明显下跌是很正常的。但是，如果全国平均房价水平大幅度下跌，其后果将不堪设想——我们不该忘记上个世纪90年代海南的教训，而且现在不是一个海南的问题，而是全国。李嘉诚所说的“房价上涨的时候不会死人，但下跌的时候却一定会死人”，讲的就是这个道理。如果房价下来了，但金融危机也爆发了，“半拉子”工程到处都是，这种调控负面影响更大。我认为最好的方式是通过GDP的相对快速增长来消化掉房价中被认为属于“泡沫”的部分。

　　“理顺秩序”主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。现在，不少房地产企业发布虚假广告，面积计量不规范，“掺水”严重，有的企业还违规销售；有的开发企业在资质无效的情况下继续从事开发经营活动，严重扰乱了市场秩序；有的企业囤积土地不开发，有的企业则在集体土地上搞开发，向社会销售房屋，为产权产籍管理埋下了许多隐患；有的企业抽逃注册资本金，有的则违反建设项目管理程序，未办理施工许可证就擅自开工建设。另外，在设计招标、土地使用权出让招标、施工招标、工程监理招标过程中，“捧标”现象也非常普遍。这些问题的存在，导致“豆腐渣”工程和法律纠纷频繁出现，已经严重影响到房地产业的健康发展，其危害并不比房价连续攀高轻多少。

　　“把好关口”有三重含义：其一，把好开发市场的入口。开发市场的入口把不住，什么资质的企业都进来了，产品质量低劣也就是正常现象了。据2004年披露的一组数据，在北京2967家房地产开发公司中，92.7％的企业是没有资质的，地方企业的情况可以推想而知。其二，把好产品的出口。也就是商品房的竣工验收问题。大量有质量问题的开发项目进入了消费市场，不但给消费者带来了财产损失，也对他们的健康、安全构成了威胁。其三，把好消费者的入口。住房不是纯正的商品，但也不要规定一个家庭只能买一套商品房。第一批独生子女已经成家立业，他们的父母已经或接近退休，再买套房子把父母接到身边既是中华美德的要求，对减轻社会保障与福利压力也很有意义。如果买者把房子出租，也是有意义的，因为存在合理的承租需求，就该满足它。但是，一个家庭名下买三套以上商品住宅，则应严格禁止，更不该对其贷款。所以，法律规定内的房产投资应该被允许，超过标准的职业炒房行为要严格禁止。

　　“保障人权”是与居住的社会保障工作联系在一起的。由于住房这种商品带有一定的公共产品色彩，而且住房商品价值巨大，城市低收入家庭在解决居住问题时必然面临着难以克服的压力。在这个问题上，政府的责任是不可推卸的，它必须采取措施保证低收入家庭和生活困难家庭具备起码的居住条件。现在，国内的“经济实用房”在建设和管理上还存在许多问题，急需加以完善。“廉租房”制度也只是处于萌芽状态，需要大胆探索。我认为，将“家家有房”作为“小康”社会的建设目标之一，显然有些过高，即使在英、美这样的“大康”社会，住房私有化率也只有六、七成，许多人也是要租房子的。虽然现在我们的住房私有化率很高，但随着城市化进程的加剧，许多进城农民在购房问题上会遇到困难。我想，不管是买房子还是租房子，也不管是买高档房子还是中低档房子，保证每个家庭都住上房子，这是宏观调控的应有之意。

作者简介：董藩（1967-），男（汉族），吉林白山人，经济学博士，北京师范大学管理学院教授、博导，民革中央委员。主要研究领域：国民经济、区域经济、土地资源（房地产）管理。