记者：在今年春季召开的十届全国人大三次会议上，温家宝总理在做《政府工作报告》时对调控房地产市场做了明确表态，曾培炎副总理也说要高度警惕房地产泡沫问题。今年3月26日，国务院发布《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，又进一步对加强房地产市场宏观调控提出了八项措施。此前央行已经从个人住房贷款利率和成数两个方面推出了调控措施。但是，目前房价依然在上涨，百姓依然是议论纷纷，政府面临的压力已然很大。你怎样看待这个问题？

　　董藩：房价确实依然在上涨。2004年全国商品房平均销售价格达到2722元/平方米，比上年上涨14.4％，商品住宅平均销售价格达到2548元/平方米，比上年上涨了15.2％。今年第一季度，全国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。其中，商品住宅平均销售价格上涨13.5%，涨幅提高7个百分点；商业营业用房的销售价格上涨了5.2%。而且最近国家统计局有关官员已经公开表态，下半年房价上涨速度可能仍然偏快。对这个问题，我的基本看法是：第一，调控需要在试探中“加压”，一下子就来个“急刹车”也不行，不能完全根据舆论来判断政府调控的效果；第二，许多普通居民的想法源于自身利益或者表面的现象，科学性不高，也是需要引导和校正的。例如，许多人认为应该让房价水平下降二、三成，如果那样的话，中国国民经济将“大病一场”，而且受之连累，许多人将失业；第三，调控不能立竿见影，也说明中国的市场发育程度更趋成熟，中国经济已经走出“一抓就死，一放就乱”的恶性循环，不能简单地谴责中央政府“管不好房地产市场”；第四，关于房地产市场调控，确实也需要理顺思路。现在的调控思路确实有点乱，章法不科学，当然难以达到理想效果。

　　记者：既然房地产价格高涨的成因比较复杂，市场上存在的问题也比较多，那么仅靠几项简单措施还是很难彻底理顺房地产市场秩序，使其进入良性发展轨道的。但是，既然调控的大局已定，就需要在对房地产业形势和成因加以科学分析的基础上，制定一套科学的方案。您刚才所说的第四点许多读者会很感兴趣，请进行一下深入分析，供大家以及决策部门参考。

　　董藩：我认为，这次调控在章法上要体现出四项基本原则，这就是“稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权”。

　　所谓“稳定价格”，就是说调控不是要把过高的房价水平拉下来，而是使其处于相对稳定状态或在可接受的上升幅度内。例如，按照目前GDP的增长速度，把房地产价格水平控制在5％的升幅以内。一些人希望通过调控措施把房价水平拉下来，最好使其下跌二、三成，甚至五成。我认为，在个别地区，例如上海，房价的明显下跌是很正常的。但是，如果全国平均房价水平大幅度下跌，其后果将不堪设想——我们不该忘记上个世纪90年代海南的教训，而且现在不是一个海南的问题，而是全国。李嘉诚所说的“房价上涨的时候不会死人，但下跌的时候却一定会死人”，讲的就是这个道理。如果房价下来了，但金融危机也爆发了，“半拉子”工程到处都是，这种调控负面影响更大。我认为最好的方式是通过GDP的相对快速增长来消化掉房价中被认为属于“泡沫”的部分。

　　“理顺秩序”主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。现在，不少房地产企业发布虚假广告，面积计量不规范，“掺水”严重，有的企业还违规销售；有的开发企业在资质无效的情况下继续从事开发经营活动，严重扰乱了市场秩序；有的企业囤积土地不开发，有的企业则在集体土地上搞开发，向社会销售房屋，为产权产籍管理埋下了许多隐患；有的企业抽逃注册资本金，有的则违反建设项目管理程序，未办理施工许可证就擅自开工建设。另外，在设计招标、土地使用权出让招标、施工招标、工程监理招标过程中，“捧标”现象也非常普遍。这些问题的存在，导致“豆腐渣”工程和法律纠纷频繁出现，已经严重影响到房地产业的健康发展，其危害并不比房价连续攀高轻多少。

　　“把好关口”有三重含义：其一，把好开发市场的入口。开发市场的入口把不住，什么资质的企业都进来了，产品质量低劣也就是正常现象了。据2004年披露的一组数据，在北京2967家房地产开发公司中，92.7％的企业是没有资质的，地方企业的情况可以推想而知。其二，把好产品的出口。也就是商品房的竣工验收问题。大量有质量问题的开发项目进入了消费市场，不但给消费者带来了财产损失，也对他们的健康、安全构成了威胁。其三，把好消费者的入口。住房不是纯正的商品，但也不要规定一个家庭只能买一套商品房。第一批独生子女已经成家立业，他们的父母已经或接近退休，再买套房子把父母接到身边既是中华美德的要求，对减轻社会保障与福利压力也很有意义。如果买者把房子出租，也是有意义的，因为存在合理的承租需求，就该满足它。但是，一个家庭名下买三套以上商品住宅，则应严格禁止，更不该对其贷款。所以，法律规定内的房产投资应该被允许，超过标准的职业炒房行为要严格禁止。

　　“保障人权”是与居住的社会保障工作联系在一起的。由于住房这种商品带有一定的公共产品色彩，而且住房商品价值巨大，城市低收入家庭在解决居住问题时必然面临着难以克服的压力。在这个问题上，政府的责任是不可推卸的，它必须采取措施保证低收入家庭和生活困难家庭具备起码的居住条件。现在，国内的“经济实用房”在建设和管理上还存在许多问题，急需加以完善。“廉租房”制度也只是处于萌芽状态，需要大胆探索。我认为，将“家家有房”作为“小康”社会的建设目标之一，显然有些过高，即使在英、美这样的“大康”社会，住房私有化率也只有六、七成，许多人也是要租房子的。虽然现在我们的住房私有化率很高，但随着城市化进程的加剧，许多进城农民在购房问题上会遇到困难。我想，不管是买房子还是租房子，也不管是买高档房子还是中低档房子，保证每个家庭都住上房子，这是宏观调控的应有之意。

（注：董藩系民革党员，北京师范大学教授、房地产专业博士生导师）